STEP1

1.家を建てる前に準備すること
1.
モデルハウスでは、どのようなところをチェックすればいいですか。
2. 家造りの依頼をする時、ハウスメーカー、設計事務所‥等どこに頼めばいいでしょうか。
3. 土地選びと購入の注意点はどこですか。
4. どんな土地でも家を建てることは可能でしょうか。
5. 地域によって住宅のタイプが制限されることはありますか。
6. 住宅の高さには制限はあるのですか。

2.資金等について
1.
家造りにはどんな費用がかかるのでしょうか。
2. 資金計画はどのようにたてたらいいでしょうか。
3. 借り入れの目安を決めたいのですが。
4. 家造りにかかる税金とはなにがありますか。
5. エバーグリーンホームズの輸入住宅でも住宅金融公庫などの公的融資は受けられますか。
6. ローンの返済方法には、どんな方法がありますか。
7. 住宅ローン控除は利用できるのでしょうか。
8. 返済できなくなったらどうしよう・・・・という不安もあるのですが。

3.契約時
1.
契約前の見積書では、何を確認すればいいのでしょうか。
2. 契約時の注意点はどんなことですか。


1-1. モデルハウスでは、どのようなところをチェックすればいいですか。

チェックポイントの例としては、空間のつくり、使用部材、坪単価の範囲などをチェックするとよいでしょう。 モデルハウス見学は、実際の家を観て触って雰囲気を味わう絶好のチャンスです。いろいろな説明や実体験を通して自分の希望のイメージを絞り込むとよいでしょう。最低でも次の３つのチェックをしましょう。

1. 空間のつくり・・・
空間のつくりや海外の設計思想などが生かされたオーブンな間取りになっているか、現地のモジュ一ルや工法などが採用され生かされているか、また全体にゆとりがあるかなど、合わせて廊下幅・階段幅なども実際に体感してみましょう。

2. 部材、床材やドアの仕様部材の確認・・・
業者により使用する部材や材質は様々です。一般的にアメリカの部材などは規格が統一されているといわれますが、機能や材質の面では、若干の違いが見られますので自分の使い勝手にあうものかどうか、ドアや窓の開閉がスムーズかどうかなども実際に操作してみましょう。また、２重ガラスの遮音性なども体感してみましょう。

3. 坪単価（※）の範囲・・・
例えば、照明やシステムキッチン、カーテンなどは、企業により坪単価に含まれない場合もあります。また、モデルハウスは大抵標準仕様にオプションが含まれた少し立派なつくりのものが多いので、使われている部材や設備が標準仕様なのか、オプションなのかを確認しましょう。 また、「目移り」を避けるために自分の建てたい家の'こだわり'を確認しておくことや、特に浴槽やキッチンなどといった場所では、普段の自分達の使い勝手にあっているかどうかといったように実際の生活習慣を想定しながら見ることも有効な手段といえるでしょう。
※坪単価　・・・　通常、建物の本体工事費÷延べ床面積で算出されます。総費用（本体工事・付帯工事・諸費用）を割ったものではないので、実際にかかる費用より安く表示されます。また、本体工事の範囲は業者ごとに異なりますので注意しましょう。



1-2. 家造りの依頼をする時、ハウスメーカー、設計事務所‥等どこに頼めばいいでしょうか。

はじめに、家造りの「仕組み」を知っておきましょう。 家造りの仕組みは依頼先によって多少異なります。依頼先は大きく分けて

*全国ブランドのハウスメーカー
*工務店やビルダー
*建築・設計事務所

とありますので、それぞれの特徴の持ち味などからじっくり吟味しておきましょう。

（１）ハウスメーカーで建てる場合
建て主←契約→ハウスメーカー

設計と工事を同時に契約
窓口になるのは営業マン
部材や設備は自社製品が中心


（２）工務店で建てる場合
建て主←契約→工務店

設計と工事を同時に契約
営業マンのいない場合が多い
部材や設備はメーカー品中心


（３）設計事務所で建てる場合
建て主←契約→設計事務所

契約は設計契約だけ
工事の契約は工事会社と別途必要
部材や設備はメーカー品中心

ハウスメーカー 工務店 設計事務所
特徴 ・資料が豊富なので比較検討が十分できる。
・品質管理がよいので、商品の質のバラツキがない。		 ・地域密着型なので、気候や風土に適した家が造れる。
・完成後にも家族的なサービスが期待できる。		 ・デザインを個性的にできる。
・工事担当は設計士なじみの工務店が多いため、現場工事の管理までを頼める。
仕事内容 相談・設計・製造・施工
監理・アフターサービス		 相談・設計・製造・施工
監理・アフターサービス		 相談・設計(基本、実施)・製造・施工・監理・アフターサービス
情報収集の方法 住宅雑誌、新聞、TV広告
カタログ、住宅展示場		 地域の施工例、実際に建てた友人、業者協会や組合 住宅雑誌、建築専門誌、設計士
設計してくれる人 相談時は営業マン
最終的には、設計担当社員か担当設計事務所		 工務店の設計スタッフ
または、協力関係にある設計事務所		 設計士自身
または、設計事務所の設計担当スタッフ
・設計力
・デザイン力
・提案力		 設計はメーカーの構造・工法に基づく。
実績が多く安心。個性的な仕上げは不得意。		 在来工法が多いため、敷地対応能力は高い。
工法や設計に多様性があまりない。		 要望への対応度は高いが、設計士や設計事務所の個性が反映されやすい。
設計期間 １〜２ヶ月 １〜３ヶ月 ４〜６ヶ月
工期 １．５〜５ヶ月 ４〜６ヶ月 ４〜６ヶ月
工事費の判断法 同じ工法で、グレードの近い他メーカーとの比較。 詳細な見積りを出してもらい、経験者に相談。 全体工事費用の１０％が設計事務所の報酬の目安。
アフター
サービス		 ・定期的に点検を実施。
・品質管理がシステム化。
・保障期間内のメンテナンスは無償。		 ハウスメーカーに比べてシステム化はされていないが、地域密着型なのですぐに対応できるのが強み。 アフターケアに関しては、施工した工務店が請け負うが、完成後もいろいろと気にかけてくれる。

　また、それぞれの依頼先によって、設計と施工が別かどうか、工事の管理者はだれか、営業マンの対応はどうか、契約の結び方・完成入居後のアフターサービスは・・・などについても各業者により異なりますので、しっかり確認しておきましょう。


1-3. 土地選びと購入の注意点はどこですか。

土地選びで最も大切なことは、次の3点です。

1. 自分の希望の家を建てられる土地かどうか。
2. 生活に危険や支障がない安全な土地か。
3. 家族の将来のライフプランに本当に適した土地か。

　土地選びはお金の面や便利さだけではなく、これからの暮らし、人生設計を考え、豊かな生活が出来る環境を選びたいものです。
　また、土地を購入する際にも、本当に信頼できる業者か、また説明書や登記謄本は今までの説明と相違ないか、契約書の内容について等、念入りに確認しましょう。

*土地購入のポイント

*登記簿及び構図による調査（→法務局）
*各自治体での調査（→建築指導課など）
*現地調査（→近所の方々等）
*周囲の環境・施設・交通の調査（現地訪問、地図や現地資料より）
*資金計画（中古住宅や古家が建っている場合は撤去料がかかるので注意。）
*不動産業者のチェック（宅地建物取引業者の免許証、営業年数や信用のある業者団体に所属しているかどうか、また都道府県庁には名簿や過去の記録等も閲覧することができます。）

　また、どうしても心配な場合は専門知識のある方へ現地調査を依頼するのもひとつの手段といえるでしょう。



1-4. どんな土地でも家を建てることは可能でしょうか。

　土地や建物には、都市計画法、建築基準法など安全確保の面から、さまざまな法律や条令による規制があります。

　私たちが住んでいる土地は、「都市計画区域」と「都市計画区域外」の２つに分けられ、そのなかでも「都市計画区域」は「市街化調整区域」、「市街化区域」、「その他」の３つに分けられ、「市街化区域」、「その他」についてさらに12種類の用途地域に区別されます。そのうちの工業専用地域以外には、基本的に住宅を建てることはできます。

　しかし、地域種類によって、道路からの距離や建ぺい率、容積率、用途規制、防火指定などが定められており、都市計画区域内でも、将来公園や道路になる予定となっている場合などもありますので建築予定地が、どのような分類に入るのか、どんな家を建てることができるのかなど土地購入前に各自治体の担当窓口に問い合わせて確認しましょう。

用途地域
　用途地域とはどのような建物を建てることができるのかを地域ごとに定めたものです。何故、定めているのかというと、例えば、住宅街に工場などが建つと、騒音や公害等さまざまな問題が生じてきます。
　そのようなことがないように、用途地域を定めて、住み良い環境を作るようにしてあります。
　住宅は、工業専用地域以外はどこでも建てることができます。
　用途地域は、下記のように分類されます。

住居系：
（第一種･第二種）低層住居専用地域
（第一種･第二種）中高層住居専用地域
（第一種･第二種）住居地域
準住居地域

商業系：
近隣商業地域
商業地域

工業系：
準工業地域
工業地域
工業専用地域

どの用途地域に建てるかにより、建てられる建物の大きさが異なります。


1-5. 地域によって住宅のタイプが制限されることはありますか。

12種類に分けられた用途地域の制限で、建てられる家の面積や高さ、建ぺい率や容積率が決められています。

　またこれらは大きく分けて、住宅街としての環境を考慮した住居系と商業活動を考慮した商業系、また工業目的に指定した工業系とあり、さらに防火地域や準防火地域については、木造が主流の輸入住宅では、制限を受けることがあります。都市計画法では、密集した市街地や商業地域など、高度利用を予定している地域の建築物の不燃化を図るため、これらの地域を「防火地域・準防火地域」として指定していますので、用途地域だけではなく、建築物を耐火もしくは準耐火構造にする必要性なども調べ、その際にはある程度の基準を満たした住宅を検討するようにしましょう。


1-6. 住宅の高さには制限はあるのですか。

　建物の高さに関しては、眺望・採光・通風などを確保する目的で定められた斜線制限や日影規制などによって制限されています。

　"斜線制限"とは敷地の周囲状況によって一定の方式で引く斜線からはみだす建物は建ててはいけないという規制です。その種類として、「道路斜線」、「隣地斜線」、「北側斜線」の３つがあります。斜線の傾きは用途地域によって異なりますが、第１種、第２種低層住居専用地域に限っては、絶対高さ（10ｍまたは12ｍ）が決められている頭うち制限があり、斜線制限よりも優先されます。


1. 道路斜線・・・ 敷地が面する道路の、向こう側の道路境界線から一定の角度で引かれた斜線角度は用途地域によって違う
2. 隣地斜線・・・ 隣地境界線から一定距離垂直にあがった地点から一定の角度で引いた斜線
3. 北側斜線・・・ 敷地の北側の隣地境界線から、５M（低層）または10M（中高層）垂直にあがった地域から道路斜線とおなじ角度で引いた斜線



2-1. 家造りにはどんな費用がかかるのでしょうか。

　家造りの費用は大きく分けて、本体工事費、別途工事費、諸費用にわけられます。

　家造りにかかる費用の中で、最も大きな部分を占めるのが、本体工事費です。総費用の約65〜80％程度を占めます。これは、住宅をほぼ完成に近い状態に仕上げる費用のことで構造体や設備工事などの費用が含まれます。

　また、その他に「その土地で暮らしていくための費用」として地盤の補強、水道管を引く工事、また電気を電線から引く工事、ガス、建替えなら家の取壊し費用などといった各地域の環境や、状況に合わせた工事費用として付帯工事費があります。この付帯工事費は、各家庭によって様々ですが、大体総費用の15〜30％程度となります。また、本体工事と付帯工事の境目は業者によってまちまちなので、依頼元に確認しましょう。

　このほか諸経費として、建築確認申請や住宅ローンの借り入れ、地鎮祭、上棟式に伴う費用、各種登記や引越し費用などがかかります。諸費用はだいたい総費用の10〜15％ぐらいが目安と考えておけばよいかと思います。

本
体
工
事
費
1. 仮設工事…工事のための足場、工事用の電気、水道代、工事保険など
2. 土工・基礎工事…地ならしや土台となる基礎の工事
3. 木工事…材木を使用するすべての工事
4. 屋根・板金工事…屋根葺き、軒、雨どいの工事など
5. 左官・タイル工事…内外壁の漆喰、モルタル、タイルなど
6. 建具・ガラス工事…ドア、窓、クローゼット、階段などの工事
7. 塗装工事…内外の塗装すべて
8. 内外装工事…外壁・床、壁、天井の仕上げすべて
9. 電気工事…電灯、コンセント、スイッチ、配線などの室内電気工事のすべて
10. 給排水・衛星工事…室内の給排水とキッチン、洗面所・トイレ・浴室などの工事
11. 給湯工事…給湯に関する工事
12. 雑工事…地盤調査、その他工事
付
帯
工
事
 地盤改良、測量、杭、ガスに関するすべての工事、浄化槽、外構工事、門、フェンス、カーポートなど外まわりの工事、植栽や庭石など庭造りの工事、場合によっては収納家具、カーテンなどの工事のこと。



2-2. 資金計画はどのようにたてたらいいでしょうか。

まず、始めに資金設計として最低でも以下の3項目をおさえておくとよいでしょう。

1. 自己資金づくり（頭金づくり）
2. 住宅ローンの選択
3. 住宅ローンの見直し（ローンの支払い、ローン軽減法）

そして自己資金の目安としては、以前、住宅金融公庫では、住宅ローン利用時の融資限度額が住宅購入額の80％までといわれていた為、一般には最低でも住宅取得金額の20％が必要とされています。（※現在では、３大都市圏で本人の年収が400万円以上、収入合算後の世帯年収500万円以上の場合には全額融資も可能。）

とはいうものの、実際の自己資金額の平均は取得価格の30％以上が一般的なようです。これは住宅購入の際には、手数料や税金といった諸費用を現金で払う必要があり、新築住宅なら物件価格の３〜５％位が必要になります。

人生の３大支出（住宅・教育・老後）といわれる住宅購入には多額の費用がかかります。しっかりした資金計画をたて、なるべく負担を減らしましょう。


2-3. 借り入れの目安を決めたいのですが。

まず、用意できる自己資金額と、返済可能な借入額をざっと計算してみましょう。基本的に、その合計額が家造りにかけられる総予算となります。

自己資金は、預貯金、土地や株・債権等の資産処分金、親族からの援助金等の合計額。一方、借り入れは、年収や借り入れ時の金利、返済期間などによって借り入れ可能額が算出されます。大体年収の３〜６倍までを目安としましょう。

ただし、長期返済のため、安全策としては年収の３〜５倍くらいが安全圏です。


2-4. 家造りにかかる税金とはなにがありますか。

　印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、消費税など、家作りには様々な名目の税金がかかります。

　ただし、一定の条件を満たせば軽減措置も可能ですので、税負担はすこしでも軽くなるよう、軽減措置をきちんと確認しておきましょう。

《印紙税》
　工事請負契約書や売買契約書など、経済的取引に関する文書に添付する印紙の費用です。

《登録免許税》
　家や土地の権利を示すための登記に必要な税金。土地を買う時は所有権移転登記（評価額×0.6％）、家を建てるときは所有権保存登記（評価額×0.4％）、住宅ローンを借りるときは抵当権設定登記にそれぞれ課税されます。

《不動産所得税》
　土地を買ったり、家を建てたりしたときに一度だけかかる税金。税額は土地の評価額×１/2×4％、住宅の評価額×3％。税額の軽減を受けるには都道府県が定めた一定期間内に税務事務所に申告しなければなりません。

《固定資産税・都市計画税》
　家を建てた後で毎年かかる税金。その年の1月1日の時点で土地や建物を所有している人に課せられます。税率は各自治体によって異なりますが、資産税評価額と前年度の課税評価額×○％の、どちらか低いほうが対象になります。都市計画税も同様に毎年徴収され、原則として都市計画区域の市街化区域内に家屋や土地を所有する人にかかる税金です。税額は、課税標準額の0.3％位が一般的ですが、自治体によって異なります。また「小規模住宅用地の評価減」など、さまざまな軽減処置が授けられています。

《その他贈与税など》
　家造りに際して両親や祖父母から資金援助を受ける際に発生する税金です。軽減措置には特例措置として、人に対してのものと新築住宅に対してのものがあります。


2-5. エバーグリーンホームズの輸入住宅でも住宅金融公庫などの公的融資は受けられますか。

建築基準法やその他の関係省令に適合し、融資を希望される建築主に対する要件と、建築する住宅に関する要件をみたしていますので問題なく受けることが出来ます。

輸入住宅だからといって、公的融資・民間融資ともに対象から外れることはありません。それぞれ融資が定める資格条件を備えていれば、受けられます。そればかりか、輸入住宅のほうが有利な場合もあります。

一般的に住宅に関しては、次の条件を満たしていれば融資が受けられます。

1. 住宅面積が70u以上（約22.89坪）280u以下（約91.56坪）であること。
　 （1）.敷地面積が原則として100u以上（約32.7坪）であること。
2. ２居室以上の部屋、台所、浴室、トイレを一戸の住宅に備えていること。
3. 断熱工事を行なうこと。

住宅金融公庫とは：

公庫とは、1950年（昭和25年）に、「国民大衆が健康で文化的な生活を営むに足る住宅の建設及び購入に必要な資金で、一般の金融機関が融資することを困難とするもの」に融資をすることを目的として設立された、住宅金融専門の政府系機関です。

公庫の技術業務の内容：

　マイホーム建設、購入資金等の個人向け融資および賃貸住宅建設資金等の事業者向け融資などです。

　日本の住宅の質を高めていくという役割を担い、住宅建設に係わる公庫独自の建設基準を設定し、その基準に適合している住宅に対してのみ資金を融通していることが大きな特徴といえるでしょう。そして公庫が定めた建設基準の目指す水準の具体化と良質性の確保のためには住宅施工の手順等について細目を示すことによりその普及を図る必要があり、この役割を担うのが工事共通仕様書です。
　さらに、公庫が定めた建設基準に適合しているか否かについては、公庫から業務を受託した地方公共団体が、工事着手前の設計審査並びに工事途中の現場審査という２つの審査を行うことによって確認を行っています。
この建設基準、工事仕様書及び工事審査が、住宅金融公庫融資住宅の質を確保するために、大きな３つの柱として機能しているといえます。

住宅金融のいろいろ：

　融資 申し込みの資格など
　住宅金融公庫融資 敷地の用意、一定の収入、申込現在、70歳未満、自分の住む家を建てる人
　年金住宅融資 申込日現在、厚生年金保険・国民年金に３年以上加入し保険料を２年間もれなく納めている。
　財形住宅融資 財形貯蓄１年以上、貯蓄残高50万円以上、勤務先から住宅手当てなど一定の負担軽減措置を受けられる、申込日現在70歳未満の人。
　民間住宅ローンなど 満20歳以上、団体信用生命保険に加入が認められる人、保証会社の保証を受けられる人。



2-6. ローンの返済方法には、どんな方法がありますか。

　金利や返済期間だけでなく、返済方法もさまざまです。最も多く利用されているのが金利分を先に返していく元利均等返済の方法です。

　毎月の返済額が同じなので長期返済計画が立てやすいというメリットがありますが、途中で家を売却しなければならなくなった時、「返していたのは、金利ばかりで、借入金はほとんど減ってなかった。」ということも…。

　給料が大幅にアップしたり、地価が高騰していたりした時代には元利均等返済やゆとり返済の併用が有利でしたが、景気の見通しがたたない昨今は、元金の返済額を毎月一定とし、元金と利息の合計額を返済していく元金均等返済で、当初から返済できるくらいの借り入れに抑えたほうが安全です。当初の返済は多少高額で大変と感じるかもしれませんが、後々が楽になります。

　もちろん、先の見通しが比較的明らかな場合（学費負担が無くなるなど）には、ゆとり返済も有効な手段といえます。


2-7. 住宅ローン控除は利用できるのでしょうか。

　ローンを組んで住宅を購入すると、一定の基準を満たしていれば、その残高に応じて居住用に供した年から5年間受けることが可能で、所得税の一部が戻ってきます。この制度を「住宅取得等特別控除（通称　ローン控除）」といいます。99年の税制改正ではローン控除が拡充され、より購入しやすく有利になりました。

これまでのローン控除では、最高でも当初３年間が年最大35万円、４〜６年目が25万円となっていたため、６年間で合計が最大180万円の控除しか受けられませんでしたが、平成11年1月からマイホームに入居した人に限り、15年間にわたって最高587万5千円の控除が受けられるようになったのです。

　年ごとの最高控除額は、１〜６年目までが50万円、７〜11年目までが、37万5千円、12〜15年目までが25万円。額が引き上げられると同時に、適用期間も６年から15年に延長され、最高控除額は587万５千円にアップしました。

　とはいうものの、実際に控除の対象となるのは本来払うべき所得税額まで。最高額の587万5千円の控除を受けられるのは、年収1千万円を越える人ということになります。しかし、年収がそこまで及ばなくてもローン残高によっては、15年間所得税を払わずにすむ可能性があるのです。


2-8. 返済できなくなったらどうしよう……という不安もあるのですが。

　公庫では、住宅ローンの返済に困った方のために、返済期限の延長や返済負担の軽減などの措置もとっています。

　民間ローンの中には、返済額をカバーする保険がつけられる場合もあるので、入っておいてもよいでしょう。

　どうしても無理なら住居を売却し、そのお金でローンを返すということになります。ただし売却価格よりローンの残高が大きくなると支払いきれません。いずれにしろ、無理な資金計画はやめて将来返済に困ることがないようにしましょう。


3-1. 契約前の見積書では、何を確認すればいいのでしょうか。

　業者を決定する契約の前には、住宅の設計図書をチェックしていただきます。

　設計図書は、大きく分けると以下の３つです。

1. 設計図（平面図、配置図、立面図、設計図などetc）
2. 仕上げ表、仕様書（仕上げ方法を記したもの）
3. 工事見積書

1・2に関しては、希望どおりの設計間取りや、仕上げになっているかをチェックします。また3に関しては、総工事費と、各種工事の金額の計算間違えなどがないかをチェックしてください。また、見積書については、資材や工事内容の範囲をご確認の上、わからない点はよく確認してください。


3-2. 契約時の注意点はどんなことですか。

　契約に際しては次のような書類が必要です。

1. 工事請負契約書
2. 工事請負契約書約款
3. 設計図書
4. 仕様・仕上げ表
5. 工事内訳明細書

　最後のチェックとして、上記書類をひとつひとつ丁寧にチェックしましょう。

1.の契約書の内容に間違いや不明な点はないか、金額は正しいか。また2.の契約約款とは、工事に関わる約束事を記したものですので、万が一のときの約束ごとや対処法なども記載してありますので、工事前にしっかり内容を把握してください。また、3.4.5.については最終チェックとして間取り、仕上げ、家の設備、金額等について抜けているところはないか、念入りにご確認ください。